买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

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裁判要点

1.商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款,买受人因一方原因未订立商品房担保贷款合同,导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方可以要求解除合同并赔偿损失。 商品房担保贷款合同因非双方原因不能订立,商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当退还购房本金买方收到的付款及其利息或押金。 人们;

2、如买方已按照银行贷款规定向银行提供相关贷款申请材料,则表明买方履行合同约定的能够独立完成的义务是积极主动的。 之后,由于贷款银行的审核,买方的银行对账单被认为是不符合贷款要求等原因,买方的贷款申请将不会被批准。 原因不是买家自己的信用调查或其他故障。 能否通过银行审批由银行决定。 因买家主观过错,责任不能归咎于买卖双方。

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基本情况

2010年8月26日,冯1、冯2与景宁市某房地产开发公司(化名)签订了第2号《商品房买卖合同(预售)》(以下简称涉案合同),约定: A 2从景宁市某房地产开发公司购买了位于某市×镇×街×号×房的房产(以下简称涉案房产),总价为人民币按揭贷款,贷款是组合贷款。 冯1、冯2需于2023年9月26日前支付首期40万元人民币,并于2023年6月30日前向银行(贷款机构)申请还款。《补充协议》第六条第一款涉案合同附件十一规定:买受人在签订本合同及本补充协议时,已充分了解个人住房按揭贷款(含公积金贷款)的条件、程序和需要支付全部费用,并承诺您的实际情况完全符合相关处理条件。 如买家实际情况不符合相关要求和条件或因买家其他原因,银行拒绝为买家提供贷款,或要求更改贷款金额、首付比例、贷款期限、或要求买方补充资料或提供其他担保人时,买方应无条件配合卖方协商变更相关合同内容。 第二款规定买受人须自《商品房买卖合同(预售)》签订之日起7日内到贷款银行提供办理个人住房抵押贷款的全部相关材料(具体内容另行确定)由贷款银行)和申请按揭贷款; 买方未按时提交信息或提交的信息不完整或不符合要求,或自卖方催促买方办理按揭之日起7日内未办理银行按揭贷款手续的贷款程序,买方应视为买方违约。 同日,双方签订《补充协议》,约定冯1、冯2缴纳的首期8万元以提取公积金的方式支付至指定的预售资金监管账户。 . 签订涉案合同及《补充协议》后,冯1、冯2向景宁某房地产开发公司支付首期款共计1000元,其余40万元由冯1、冯2支付农村商业银行景宁支行申请组合贷款。 某地农商行景宁分行在诉讼中称,因冯1、冯2不符合申请组合贷款的条件,不同意变更为商业贷款,因此,某地农村商业银行景宁分行不肯向冯某提出申请。 一、冯二发放贷款支付涉案房产的剩余货款。

另查明,2010年3月19日,冯某与黄某登记结婚。

冯一、冯二起诉鹤山市人民法院,请求解除冯一、冯二与景宁某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》; 宁某房地产开发公司向冯1、冯2退还押金、货款共计人民币及利息(以人民币为本金,自诉讼之日起至实际结算之日止计算)。

裁判结果

广东省鹤山市人民法院(2023)粤0784民初1534号民事判决书:驳回冯1、冯2的全部诉讼请求。 广东省江门市中级人民法院(2023)粤07民初4158号民事判决书:撤销广东省鹤山市人民法院(2023)粤0784民初1534号民事判决; 宁靖某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》; 三、景宁市某房地产开发公司应当自本判决发生法律效力之日起十日内将房款元退还给冯某1、冯某2。

裁判理由

本案争议焦点在于:涉案商品房买卖合同是否应当解除?

冯一、冯二与景宁市某房地产开发公司签订商品房预售销售合同,系双方当事人的真实意思表示,应认定合法有效。 本案中,双方签订的合同约定,冯1、冯2于2023年9月26日前支付首期房款按揭贷款,剩余房款于2023年6月30日前向银行申请贷款支付。然而,冯1、冯2向某地景宁分行农村商业银行贷款40万元的申请至今未获批。 某地农商行景宁分行表示,因冯1、冯2的银行记录不符合贷款条件,贷款未获批。 冯一、冯二也未能与景宁某房地产开发公司就变更合同相关条款达成一致。 对于房款,某地农村商业银行景宁分行也在诉讼中明确表示贷款口子,不同意再次贷给冯1、冯2。 广东江门市中院认为,冯1、冯2已按照银行贷款规定向银行提供了相关贷款申请材料,说明冯1、冯2积极主动履行合同约定的义务,可以独立完成。 后因贷款银行认为冯1、冯2的银行对账单不符合贷款要求,未获批冯1、冯2的贷款申请。 原因不是因为买家自己的信用调查或其他故障。 是否获得银行的批准由银行决定,而银行拒绝批准贷款申请并不是冯1和冯2的主观过错造成的。因为银行的批准与否具有重大意义影响合同的履行,双方在签订商品房买卖合同时选择以抵押贷款的方式支付剩余房款。 冯1、冯2在诉讼中所称无力一次性支付剩余房款的主张相互印证,某地农商行景宁支行也明确表示可以。不同意再借给冯一和冯二。

本案存在贷款无法办理的客观障碍,合同约定的以贷款方式支付尾款的条件已不能满足,致使冯1、冯2无力支付剩余房屋。按合同约定以抵押贷款方式支付。 因此,冯一、冯二未能与银行签订商品房担保贷款合同并取得银行贷款,致使涉案商品房买卖合同难以继续履行。 广东江门市中院认为,责任不能归咎于双方。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定,“商品房买卖合同约定,买受人应当支付以担保贷款方式,买方因当事人原因之一未能签订商业地产担保贷款合同的。” 商品房买卖合同不能继续履行的,对方可以请求解除合同并赔偿损失。 因非双方原因未能订立商品房担保贷款合同,导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当返还本金。收到的购买价格及其利息或支付给买方的定金。” 冯一、冯二诉请解除涉案商品房买卖合同及补充协议,退还已交付的定金。 、广东江门市中级予以扶持。 广东省江门市中级综合考虑合同的履行和公平原则,不支持冯1、冯2的利息请求。

典型

广东省江门市中级人民法院(2023)粤07民终4158号民事判决书

编辑|景宁魏兴宁律师

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