银行贷款现有抵押贷款的定价时，购房者面临两种选择：第一，选择固定利率。 也就是说，房贷利率与现行利率水平保持不变。 无论未来LPR利率如何变化，购房者的房贷利率都将保持不变。 第二，选择浮动利率。 这意味着房贷利率会随着LPR的变化而变化。
中国人民银行日前宣布，将存量浮动利率贷款的定价基准由3月改为8月，其中房贷房贷利率与大家的钱包息息相关。
公告中最关键的变化是将与此前抵押贷款挂钩的贷款基准利率转换为贷款市场报价利率（LPR）。 以往，谈到房贷利率，一般都是说“基准利率下调或上调多少”。 改革后，说到房贷利率，就是“LPR利率降了多少，升了多少”。
事实上，自10月8日起，新发放的个人房贷均按照最近一个月同期的LPR定价。 也就是说，新发放的个人房贷是在5年期LPR利率基础上加分形成的。
个人新增房贷完成定价转换后，3月起，房贷利率也将进行定价转换。 这一变化将如何影响已经贷款的个人？
首先要明确的是，本次贷款定价转换的对象是存量商业性个人住房贷款，不含公积金个人住房贷款。
购房者更关心转换后的房贷利率是高还是低？ “房贷利率将保持稳定，”交通银行金融研究中心高级研究员陈骥表示。 央行规定转换点利率水平保持不变，即存量房贷利率转换后，与之前一样保持不变。
例如，如果之前的房贷利率比基准利率高出10%，则基准利率之前为4.9%，加息10%后，房贷利率为5.39%。 那么，3月份开始转换后，购房者房贷利率维持在5.39%不变，只是计算公式发生了变化。 新房贷利率上调或下调一定量的LPR。
在改变现有抵押贷款的定价时，购房者面临两种选择：第一，选择固定利率。 也就是说，房贷利率与现行利率水平保持不变。 无论未来LPR利率如何变化，购房者的房贷利率都将保持不变。 例如，以往房贷利率上浮10%，那么在选择固定利率后，购房者到期前的房贷利率水平维持在5.39%不变。
第二，选择浮动利率。 这意味着房贷利率会随着LPR的变化而变化。 假设重定价期为一年，之前的房贷利率比基准利率高10%，12月份5年以上LPR为4.8%，那么点升幅度应该是0.59个百分点（ 5.39%-4.8%=0.59%）。银行贷款利率，住房贷款水平保持不变。 从一开始，购房者的房贷利率为12月31日5年期LPR的0.59%，以后每年以此类推。
也有人问，如果买房早，当时房贷还在打折，应该怎么算？ 假设前期房贷基准利率下浮30%，即房贷利率为3.43%。 ，购房者的房贷利率还是3.43%，加上利率应该负1.37个百分点（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是说未来房贷利率的计算公式有改为 LPR-1.37%。
两种方式，如何选择？ 民生银行首席研究员温斌认为，虽然银行会提供浮动和固定贷款报价，但在LPR预期下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为利差已经固定。 如果LPR因为经济复苏和通胀上升而处于上行周期，房贷利率也会随之上涨，但如果之前选择固定利率，房贷成本将保持不变。
东方金城首席宏观分析师王庆认为，8月以来的LPR报价显示，以住宅按揭为主的5年以上期限LPR报价仅下调5个基点，明显低于一年期LPR报价，以企业贷款为主。 降级。 王庆认为，这种差异化的降息模式有望维持。 但综合来看，5年以上期限的LPR报价未来也将小幅下滑。 （陈国靖）
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