三种还款方式，各有利弊
目前，个人住房贷款的还款方式主要有三种，即每月固定本金加利息总额的等额本息法（简称等额法）和等额本金法。相同的每月本金（简称等额法）和移动（Wave）还款方式。 这三种还款方式可以说各有优缺点。
等额法的好处是借款可以准确掌握每月的还款金额，有计划地安排每月的家庭收支，比较方便、好记。 缺点是利息支出总额较高，适合稳定收入和预期收入变化。 小型、自住购房客户；
等 这种方式也称为递减还款方式，优点是利息支出比较小，缺点是每月还款额逐渐减少，前期还款压力比较大。 适用于目前高收入或等额还款方式。 还款额占家庭月收入比例较小但预期收入不确定的自住购房客户；
移动（wave）还款方式的优点是可以根据个人收入预期和财务状况的变化来设计还款额度，利息支出最少。 缺点是对已购房产和贷款申请人的要求比较高，适合买房出租或投资的客户。
对于借款应该选择哪种还款方式，银行房贷专家认为，不能对这些还款方式进行简单比较，而是要综合多方面因素综合合理选择。 例如：
1、对于买房的中年人来说，由于收入正处于高峰期，有一定的积蓄，采用等额本金还款方式更划算，因为就整个还款期而言，应偿还的本息总额会高于等量还本还息节省利息支出。
2、对于买房的年轻人来说，由于工作年限短，普遍收入低，存款少，最好采用等额还本付息的方式，因为每个月的还款压力不会太大，不会降低他们的收入。生活质量。 此外，它采用移动按揭组合还款方式，不仅可以缓解月供压力，还可以节省大量利息。
等量，等本，谁输谁赢
现在，部分购房者在还贷计算上仍存疑虑，在等额等本金的两种还贷方式之间，仍分不清谁输谁赢。 我们从下面的例子来看一下两者的区别：
1、支付的利息总额不同。 在贷款金额、利率、贷款期限相同的情况下，“等额法”的利息总额少于“等额法”的利息总额。 假设同一笔借款10000元，两种还款方式的利息及差额如下表所示：
2. 首两年还款的利息和本金比率不同。 利息在历年“等额法”还款总额中所占比例较大，“等额法”本金每次均摊，利息按日计算，所以两者所占的比例比较小。
3、前期还款压力不同。 由于“等额法”每月还款额度相同，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次还款压力相同； 同黄金一样，只是利息由多到少依次递减。 同样的情况下，前期的压力要比后期大很多。 以借款100万元，还款期限为25年为例，比较两种还款方式前三个月和后三个月的还款额如下表：
看到以上数据对比，可能有些贷款会觉得自己选择的贷款方式“吃亏”。 等额还款方式适用于有一定存款，但收入可能下降，生活负担日益加重的贷款。 “递减还款法”由于贷款还本金快，因此可以少付利息，但由于首期还款额度较大，适合当前收入较高者。 两种还款方式都比较科学，适合不同人群。 从资金的使用价值来看，不存在出贷款吃亏的问题。
还款期，慎重考虑
当然，贷款方式的选择还涉及还款期限的问题，要根据贷款的具体情况来确定，合理的贷款计划要多方面考虑，因为不同的还款方式和年限需要支付利息有明显区别贷款技巧，消费者一定要计算清楚。
例如：阿文准备向银行申请10年期贷款20万元买房，但同时他打算在手头资金充足的情况下，在四到五年内还清贷款以节省部分利息。 我们按照国内商业银行普遍采用的“等额本息还款法”计算，贷款20万元，期限10年，年利率5.04%，如果年底提前还贷第五年，总利息支出为40,021元。 如果贷款只抵押5年，年利率为4.77%，利息总支出仅为25192元，比以前的方式少了14829元。
因此，从资金成本的角度来看，提前合理控制住房贷款期限的长短，显然比到时候提前还贷更划算。 而且贷款期限越长，提前支付的利息越多，自然损失越大。
（以上答案于2014-08-13发布，现行相关购房政策请以实际为准）
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