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居民提前还款行为受宏观经济环境、居民资产负债表稳定性、按揭贷款定价等诸多因素影响。
具体而言：①房屋销售与提前还款率呈高度正相关，房屋销售好转往往伴随着提前还款率上升； ②从居民投资机会成本的角度来看，贷款提前还款率与理财呈强负相关； ③置换 债务资源的可获得性越强，价格越低，房贷提前还款率越高； ④居民实际收入和收入预期，均与提前还款率呈负相关； ⑤从银行网点分布来看，一二线城市的深耕银行预付率往往相对较高； ⑥提前还款率随着账龄的增长先上升后下降，通常在第5至10年左右达到峰值。
此后，按揭贷款的提前还款率呈上升趋势。 22Q4，由于部分银行机构加强了对提前提前还款行为的限制，贷款率逐渐下降。 反弹回来。
预计1Q23提前回款压力明显上升
22Q4个人住房贷款净增-1100亿，新增投放规模1.2万亿，因此还款规模约为1.3万亿； 假设提前还款规模与摊销规模大致相等，则22Q4月均提前还款规模约为2200亿。 从目前来看，23Q1个人住房贷款净增1400亿，新增投放规模1.77万亿。 23Q1个人住房还款规模为1.63万亿，月均提前还款规模较22Q4增长38%至3000亿左右。 考虑到房贷条款和执行利率的计算差异，23Q1月均提前还款规模或环比增长30-40%。 考虑到3月份银行体系控制提前还款的因素，预计提前还款规模将增加50%左右。 4月以来，随着提前还款限制的放宽，贷款提前还款率明显上升。 中金投数据显示，截至5月26日，RMBS有条件提前还款率为21.5%，较3月底上升9.1个百分点。
我们认为，此后贷款提早还款压力加大，主要与资产端投资回报率下降、替代负债资源可获得性增加+定价下调等因素有关居民收入
具体而言：①从居民收入看，当前宏观经济复苏基础仍不牢固，居民失业率仍处于高位。 在此背景下，居民加杠杆能力和意愿减弱按揭贷款，风险偏好低下，居民个人行为转向风险最小化，一定程度上推高了提前还款率。
②从资产收益率看，此后资本市场相对低迷，22Q4广域利率快速上行，理财收益率也承压。 在银行加大存款成本控制力度的背景下，高成本存款相对稀缺。 提前还款的机会成本降低，边际收益增加。
③从替代负债资源的可得性和价格来看，现阶段消费贷和经营贷款的利率下降较多，大部分在3.2-3.8%之间，而按揭贷款甚至还有5%的利率。重新定价后。 因此，居民有动机借用消费贷或商业贷款来偿还部分或全部按揭贷款，以缓解还息压力。
展望下一阶段，当前经济处于弱复苏态势，居民失业率仍处于高位。 提前还款率短期内或难以迎来大幅拐点。 未来若经济复苏明显低于预期，仍有可能出台稳基建措施，“保障房交付”政策可能会加大，内需领域的相关刺激政策可能出台，这将带动居民收入和就业的改善，资本市场的景气度也有望在个人投资回报率提升的带动下，在一定程度上缓解贷款提前还款的压力。
风险提示： 1、经济下行压力持续加大可能拖累银行基本面，区域性风险因素可能进一步积聚； 2、短期内，弱资质房企信用风险释放仍将是重要变量。
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