花样年公布境外债重组方案13只票据将变更为代号A

花样年将为这些签了重组协议的债权人付出约300万美金(本金的0.5%的债券持有人签署了重组支持协议。5%的境外债债权人加入重组协议;到4月25日,同意率升至71.创始人保住大股东地位“国内很多房地产债都是自融,即在国内通过项目借到钱,挪到海外去认购自己的债,这对地产公司股东有利,因为美元债利息高。

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因一场意外的暴雷,被《华尔街日报》戏称为“揭开房地产噩梦”的花样年控股(01777.HK),竟然率先重组。

5月5日晚间,花样年披露重组进展情况。 目前,公司现有债务工具76.44%的持有人已加入重组支持协议。 IPG中国首席经济学家白文喜表示,75%的通过率被资本普遍认为是达成债务重组方案共识的最低门槛,表明花样年的债务重组进程已经跨过了最重要的一道坎。

在进行债务重组的爆款房企中,融创对重组协议的支持率最高,达到85%,其次是花样年。 其他房企中,恒大的支持率在30%左右,佳兆业为24%,奥园为20%。 龙光、中梁、旭辉、景瑞控股尚未出台具体重组预案。

对于如此高的支持率,花样年实际控制人曾宝宝通过官方声明表示“在意料之中”。 花样年将向签署重组协议的债权人支付约300万美元(本金的0.1%)作为协议费。

作为最早爆款的地产公司之一,花样年如果最终能够挽救局面,意义重大。 在标普全球评级最近举办的债券会议上,超过 78% 的与会者表示,他们认为大多数中国房地产公司至少需要两年时间才能完成与投资者的谈判。

“关键力量”推动结构调整

今年1月,暴雷过后400多天,花样年公布了海外债务重组方案。

根据方案,花样年海外债务本息总额约为42亿美元,其中13亿美元转为股权。 花样年将使用增量资金回购存量票据,对剩余债务进行展期和利率下调,减少债务总量。 预计将占海外负债总额的近一半。

幻想曲一共有13个旧音符。 如果这13张音符能够重组成功,将变成8张代号为“AH”的新音符。 最近到期的票据 A 本金为 2 亿美元,将于 2024 年 12 月 31 日到期,即明年年底。 最远的到期日是2029年6月30日。新票据债务到期最集中的年份是2027年和2028年,这两个年份都到期了。 2027年本金9亿美元票据到期。

与其他霹雳地产公司的计划类似,花样年的新票据利率也大幅下调。 13张旧票据中,只有5张利率低于10%,其余均为最高利率14.5%的高息债券。 在初始实物支付到期后,这八张新票据的现金利率将在 5% 至 8% 之间。

起初,外界并不看好这一计划。 方案中,超过30%的债务转为公司股份,花样年债券价格在10月爆仓后最高跌幅达54%。 有消息称,下半年以来,部分不良债基金买入花样年、恒大、佳兆业等房企美元债。 到秋天,这些债券的价格跌至面值的 10% 以下。

虽然花样年的债券价格已经见底,但相对于发行价仍有较大折让,此时债权人债转股仍在亏损。

年中有消息称,花样年曾推出大幅降本计划,但因债权人阻力过大而告吹。

今年1月花样年宣布计划时,只有24.5%的债券持有人签署了重组支持协议。 这份协议只是过渡性的,并不代表最终协议,而且签约率太低,花样年一开始的胜算并不高。

花样年此前已经历过两次清盘呈请,分别是其子公司香港公司于11月被呈请清盘,而花样年于5月26日收到SPV 4清盘呈请。计划公布后,聆讯日期该子公司的清盘申请延期至 2023 年 4 月 24 日。

重组支持协议于 2023 年 3 月 9 日生效,此后已两次延期。 3月31日,59.5%的境外债权人加入重组协议; 到4月25日,支持率升至71.69%。 直到最近的5月5日,支持率升至76.44%。

根据花样年官方口径,过去几个月,花样年及其顾问已与不同利益相关方就海外债务重组方案进行了多轮建设性对话。

一个不容忽视的力量就是幻想曲的“白武士”。 4月,裕民另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司(以下简称“裕民另类”)公告称,将介入花样年的债务处置。 10月,花样年与粤民投资另签投资意向协议。 当时,花样年表示已“与主要美元债权人就基本商业条款达成协议,以缓解公司的债务压力”。

今年1月公布重组预案时,花样年宣布广东民优投资将通过超优先债券向公司提供1亿美元资金,该债券由境内部分资产作担保,优先于其他票据。 同时,花样年实际控制人曾宝宝将个人通过次级债券向公司提供1500万美元资金,合计新增融资1.15亿美元。 其中2500万美元用于公司重组过程中的费用,其余用于回购不超过本金15%的剩余存量债券。

创始人保留大股东地位

幻想曲在 10 月毫无征兆地爆发了。 就在爆炸前4个月,花样年宣布持有40亿美元现金,而在爆炸前半个月又声称“不存在任何流动性问题”,最后连2.5亿美元的债券都接不上可以支付。

公然撒谎对企业来说是致命的,这也是花样年被称为“噩梦”的主要原因。 花样年之后,国外债券投资者对国内房地产企业的信任度直线下降,中资美元债一路大幅下挫。

外界对花样年信用崩盘后的逃生路线并不清楚。 不过,从创始人的角度,我们还是能看出一丝端倪。

从方案来看,花样年创始人曾宝宝与融创的孙宏斌一样,捍卫了自己第一大股东的地位。 花样年完成重组后,曾宝宝仍为公司第一大控股股东。

曾宝宝是国内为数不多的个人特征鲜明的房地产企业实际控制人之一。 雷雨之前,她虽然隐居幕后多年,但实际上还是掌控着花样年的运作。 多年前,曾宝宝在她的个人社交平台上讲过一个故事。 花样年总裁潘军找到她,商讨如何应对公司股价低迷,并询问是否有必要加强与投资者的沟通。 曾宝宝觉得没必要。 在花样年被SPV 4清算时,花样年官方微信公众号暗讽地发布了一张《谁心中有鬼》的油画。

曾宝宝似乎并不是一个善于与债权人沟通的创始人。 但是,在双方的博弈中,债权人有着天然的劣势。

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“海外债权人的还款优先级较低公司贷款,而美元债权人在与房地产公司的雷声交涉中处于极其不利的地位,可以说是不得不清算公司。” 协宗战略管理集团联合创始人黄立崇介绍“凤凰地产”。

此外,黄立冲还提供了另一种猜测:花样年的海外债权人中,有相当一部分可能是“我们自己人”。

“国内很多房地产债券都是自筹的,就是通过国内的项目借钱,然后转移到海外认购自己的债券。 这对房地产公司的股东是有利的,因为美元债券的利息很高。 因此,违约债务实际上是公司的股东。 投票的时候,有的公司至少有全体债权人40%的选票,所以要拿到75%还是比较容易的。” 他说。

国内大部分民营企业开发商的创始人与公司的亲密度还是很高的。 GDI替代方案的引入,是曾宝宝亲自讨论过的。

“在当前行业压力巨大、企业转型困难重重的形势下,要带领企业走出困境复工复产,最大程度保护债权人权益,离创始人是公司经营的灵魂和核心,这也是债权人同意保留房地产公司创始人大股东地位的合理基础。 白文喜告诉《凤凰地产》,“这是民营企业开发商还没有完全成为职业经理人阶段的一个重要特征,这个特征在房地产行业更加突出。”

老板的有息借款

花样年认为,拟议的境外债务重组有利于维护上市主体和境外稳定,保障境内经营秩序和改善,为境内进一步复工复产、资产盘活、项目交付、债务重组等创造极为有利的条件。

根据花样年预测,2023-2030年现有项目的无杠杆自由现金流为9亿-150亿元。 2023-2025年项目销售所得款项净额为人民币50亿元至70亿元。

这些都是基于两个必要条件,一是国内房地产市场环境能够恢复正常,二是公司也能获得新的融资。

这一展望与恒大类似,其未来可能的收入基于新增借款。 信用崩溃的上市公司能否继续融资,是一个相当虚幻的问题。

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花样年的经营也悄然发生了变化。 上市公司高管相继离开了CFO和多名董事。 最近,花样年执行总裁兼上海公司总经理,集团人力资源负责人兼深圳公司总经理。

值得注意的是,去年颇为活跃的花样年总裁潘军淡出公众视线已有一段时间。 潘军在花样年成立之初就加入了花样年。 曾宝宝和他既是老板又是员工,更像是“战友”。

在花样年最近的对外公告中,出镜的大多是CEO。 一位接近花样年的内部人士向《凤凰地产》透露:“潘军已经退居幕后,也算是一种保护,两个‘老大’一起出现会惹出不少麻烦。”

对员工大手笔的曾宝宝向花样年借了1500万美元。

近年来,老板借钱救企业的事屡见不鲜。 融创孙宏斌、碧桂园杨惠妍、富力李思连、张莉都曾为上市公司提供过大规模融资,但老板们的操作却大相径庭。

11月,融创爆款前,孙宏斌个人向融创提供4.5亿美元无息贷款,爆款后通过债务重组全部转股。

杨惠妍还给了公司无息贷款。 12月,杨惠妍通过抛售碧桂园股票套现51亿元,再无息借给碧桂园。 杨惠妍持有的碧桂园股份由14.55亿股减少至12.18亿股,占碧桂园服务总股本的比例约为36.12%,仍为碧桂园服务控股股东。

也有不给一兵一卒“借钱”的老板。 9月,富力的两位创始人李思恋和张莉通过上市公司公告高调宣布,自掏腰包输血80亿元。 于是,他们先是低价从上市公司剥离富力地产,再以100亿卖给碧桂园服务,再以免息形式向富力地产提供80亿港元的资金支持。贷款。

曾宝宝个人通过次级债券向公司提供了1500万美元的借款。 有兴趣,但没有截止日期。

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