房贷新规与信贷变局:普惠成硬指标房企债务置换有新花样

该人士还进一步表示,全行层面,暂未有全行统一暂停房贷业务的通知,但其交流的几家省外分行同条线业务同事均反映,按揭放款暂停。“如果银行停贷抽贷,导致房企资金链出现问题,也并非各方乐见的结果,所以今年的开门红,房地产贷款主要是‘吃老本’,对于头部企业的需求,分行层面还是在限额内尽量满足。“三条红线”+房地产贷款新规叠加偿债压力,将使房企迎来现金流最紧张的时段。

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导读:房贷新规与信用变化:普惠成硬指标,房企债置换有新花样

来源丨21世纪经济报道(ID:)

记者丨侯小义

编辑丨周鹏峰李雨彤

21世纪经济报道记者独家获悉,受房地产贷款“两条红线”影响,广东多家股份制银行近期暂停按揭贷款。

招商银行一线信贷业务人员告诉21世纪经济报道记者,招行深圳分行、广州分行及省内分行一周前已暂停按揭贷款放贷。 ”。

该人士进一步表示,在全行层面,目前还没有全行统一暂停房贷业务的通知,但与其沟通过的几家省外分行的同业同事反映,房贷贷款被暂停。

深圳一位从事房产中介业务的人士告诉21世纪经济报道记者,根据中介按揭部最新获得的信息,目前招行深圳分行尚未表示将停止放贷,但放贷很慢。 股份制银行中,光大银行已暂停在深圳的按揭贷款,广发银行则表示不接单。 其合作的其他银行目前审批放贷基本正常。 从前四大房贷公司的表现来看,贷款周期在一个月左右。 ,目前很难保证。

市场人士表示,按揭贷款收紧也在意料之中。

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图/图虫

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央行发布“限贷令”,房地产寒冬要来了吗?

12月31日,A股收市后,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的意见》,将银行分为五级并设立鲜明的“两条红线”指标:

第一条红线是房地产贷款占比,指的是银行全部房地产贷款(包括个人住房贷款和企业住房贷款)占银行贷款总额的比例。

第二条红线是个人住房贷款占比,是指个人住房贷款余额占银行贷款总额的比重。

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这意味着个人按揭贷款和房地产企业贷款都受到全面限制。

国盛证券研报显示,从中报披露的数据来看,共有13家银行不同程度“踩线”。 恰逢信贷季,是进还是不进? 怎么赶?

据21世纪经济报道记者了解,房产贷款新规对于一线从业者来说颇为突然。 尽管银行内部政策调整尚未完成,新规也给出了2-4年的过渡期,但影响已经显现。 良好的开端注定不平凡。

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“踩线”压力大

国盛证券研报显示,上述13家“踩线”上市银行降压压力较大,主要是中小银行。

央行和银保监会在上述管理体系中将银行分为五个等级。 其中,一级为大型中资银行; 第二级为中资中型银行; 第三级是中资小银行和非县域农村合作机构; 第四层是县级农村合作机构; 第五层是村镇银行。

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据国盛证券统计:

一线银行中,工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比分别为33.71%、36.73%、39.19%和33.64%,超过32.5%的上限; 建行和中行的房地产贷款占比分别为41.72%和50.01%,超过上限40%。

二线银行中,招商银行、浦发银行银行、兴业银行占个人住房贷款比重贷款为25.49%、20.83%和26.93%,超过上限20个百分点; 34.25%、28.06%、28.73%、35.30%,超出上限27.5%;

三线银行中,杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行均不同程度“踩线”。

据统计,大行中,中行房地产贷款下行压力较大,股份制银行中,招行、兴业银行下行压力较大。

西南地区某大型银行对公信贷业务负责人告诉21世纪经济报道记者,目前各大银行已经普遍对房地产企业进行减贷款,而且审批非常严格。 新规定可能对主要银行有利。

该人士进一步表示,新规主要针对增量增长,该地区新开分行不多,压力不大。 此外,新规对股份制公司有了控制,竞争不会像过去那样无序。 该地区此前在开发贷款方面表现积极的银行包括招商银行、浙商银行和当地一家城市商业银行。 此外,中信、光大也深度进入。

据21世纪经济报道记者了解,与规模较大的银行相比,股份制银行的审批速度普遍较快,对不少房地产企业也更具吸引力。 对于增量小、限额管控严的大型银行而言,新规在一定程度上有利于后续业务的发展,但对于踩线的大型银行而言,管控规模的压力不小。

华北某大行信贷业务相关人士告诉21世纪经济报道记者,现在公私业务规模都受到影响。 该地区的分公司因为已经四年基本没有开展房地产业务,所以一直没有踩线。 项目只有四个,集中审批后,名额几乎用完。 但三四线城市本土房地产开发商受“三条红线”管控影响较大,对房贷影响较大。

招行华南分行信贷业务相关人士告诉21世纪经济报道记者,房地产贷款确实收紧了,企业贷款收缩更紧,但消化存量压力较大不太好。 他从同行的角度指出,中信近年来在房地产贷款业务上发力,无论是房贷还是公司贷款都增长迅速。 从消化“订单”来看,压力更大。

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踩刹车开个好头

对于银行来说,开门红的准备工作在10月份就已经开始,个人住房贷款和房企贷款是传统银行业务中的重点优质业务。 结构影响。

多位银行信贷人士告诉21世纪经济报道记者,新规的新政策还没有具体落实,贷款前置条件还是和贷款一样,但规模得到控制。 最明显的是抵押贷款

华南一位房产中介告诉21世纪经济报道记者,他负责的几个房产项目有100多个客户,12月份贷款已经批下来,正在等待发放。 我想如果我进去了,名额会宽松很多。 没想到,几大房贷银行的分行经理都表示额度很紧。 现在很多开发商都在排队找银行要额度。

某股份制银行二级支行零售信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,房地产贷款新规出台突然,让他们措手不及。 1月是冲刺开门红的关键时期,20多天却在万分焦急中过去了。

该人士表示,政策出台后,对于按揭是否收费,业内并没有明确的政策。 作为一线业务人员,他只能急着急着走,不敢不做,不敢做太多,直到一周前,全行房贷业务进入停贷阶段。一种全方位的方式。

说好的开始,人就更无奈了。 新规定对他所在的部门产生了巨大影响。 零售贷款主要包括抵押贷款、消费贷信用贷款,但零售贷款的结构具有不同的地域特征。 他所在的分行区域的按揭贷款一直是最大的。 消费贷现在基本全面上线,信用贷款受限于地区产业基础差。 小微企业主信用贷款占比一直不高。 “

对于房地产开发贷款等公共业务领域,新规的心理影响远小于个人贷款,严控规模不会一蹴而就。 但由于新规明确规定了房地产贷款业务的比例,直接控制的是增量。

西南某大型银行对公信贷业务人士表示,开门红,银行间的竞争不是谁动作快,而是谁的储备多。 负担。 别说抢新项目了,储备项目怎么消化都可能是个问题。

华北某大型银行企业信贷业务另一人士表示,短期内银行资金进入房地产领域将受到很大限制,监管层希望银行资金进入实体领域和小微企业。 三条红线+两条红线将导致大量中小开发商无法从银行获得融资。 对于当地的房地产公司来说,他们的还款期在一年左右。 房地产企业将变得十分艰难。

“如果银行停贷退贷,导致房企资金链出现问题,不是各方乐于看到的结果。因此,今年开局不错,贷款主要是“吃老资本”。对于龙头企业的需求,分行层面还是有限的,尽量满足。”他补充道。

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摄/新华社

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超万亿房企债务到期!

置换短期债务或能“活下来”?

房地产企业融资进一步受阻,现金流趋紧。 贝壳研究院近期发布的报告显示,房企(不含拟发行的超短期债)到期债务规模有望突破1.2万亿元,同比增长36% %,并历史性突破万亿大关。 “三道红线”+贷款新规加之还债压力将使房企迎来现金流最紧张期。

已经开始显现的是,房地产企业正在通过债务置换来缓解债务压力,从而帮助自己。 此外,21世纪经济报道记者在采访中发现,一些地方政府和银行正在努力救助房地产企业,甚至采取更升级的“置换”方式。

上述华北某大行信贷业务人士告诉21世纪经济报道记者,目前房企续贷收紧,审批放贷放缓。 但从上周开始,他所在省份多个城市的地方政府与房地产企业展开合作,试图通过地方政府融资平台获得银行贷款,置换房地产企业到期债务,以缓解房地产企业现金流紧张。

具体来说,明面上,当地政府并没有出面牵头,而银行在与项目方谈判时,对方也不会提及政府背书,而银行只是基于政府背景进行了接触。 . 例如,目前正在推进的一个项目是当地城投公司与当地龙头房地产企业交叉控股共同成立的项目公司,投资医院搬迁项目。 项目总投资数十亿元,该分局审批金额占2/3以上。 银行将严格按照项目进度分批次拨付资金。 但项目公司拿到贷款后,就有了经营和再投资的空间。 主要目的是置换企业的房屋非银行债务。

“因为监管部门对银行债务的审核会非常严格,但对于非银行短期债券还是有一些回旋余地的。通常情况下,城投公司在项目立项前就已经募集了项目资金公司,并通过成立项目公司和收购项目贷款提供资金“置换”旧债,将房地产企业的债务转移给城投公司,房地产企业通过这种方式置换短期债务,目的是不触及三条红线,维持现有股份。” 那人说。 进一步表示。

银行和政府平台之所以默许这种操作,很大程度上是为了帮助房企生存。

“房企拿到置换资金不是盲目扩张,也不是继续乱投,只是为了生存。在很多城市,这样的试点方案正在铺开。对于银行和地方政府平台来说,这样的方式可能存在风险,但还款来源是新项目 房企在新医城和轻轨周边囤地,一方面新项目可以“顶替”旧债,另一方面也有望带动人民币升值围绕房地产,实现稳定的收入来源,进而改善房地产企业的现金流。” 该人士直言,这种方式对于缓解现阶段房企的燃眉之急确实“有疗效”。

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普惠指标进入“红线”

21世纪经济报道记者采访发现,在2023年开门红的政策指标方面,普惠贷款成为考核的重中之重,大概率还会继续下去高速成长。

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上市银行半年报数据显示,上半年国有六大行普惠小微贷款余额4.26万亿元,约占整个银行业的31% ,比去年同期增加4个百分点。 主力军。

一位大行业人士告诉21世纪经济报道记者,房地产新规出台后,开门红指标有所调整,普惠成为红线指标。 只要包容性没有完成,分数就会打30%的折扣,所以基层业务人员优先完成包容性指标。

一位贷款中介告诉21世纪经济报道记者,1月份普惠贷款政策更加优惠,最低贷款利率从此前的3.95%下调至3.85%,但门槛没有进一步变化。 在该人士看来,在目前的LPR利率下,3.85%的利率几乎是银行的底价。 最近申请普惠贷款的客户很多。 预计一季度,各家银行的普惠贷款将大量投放。

上述大企业人士表示,省政府出台了很多鼓励普惠贷款优惠政策,特别是纯信用普惠贷款和科创企业。 比如当地省政府实行科技贷款,科技厅提供70%的担保。 对于农户贷款,农业局工会联合会提供部分担保。 不过,对于各大银行来说,企业资质的审核依然严格。 这些客户获批的前提是入选科技型企业产品库,符合政策的小微企业将获得更多优惠。

“但是,对于很多基层业务人员来说,虽然行业内有很多优惠政策和充足的额度,但小微企业受制于当地经济条件,特别是在民营经济不发达的地区,高额度的小微企业有限。 “符合政策的优质小微企业完成指标住房贷款,难以获得更多增量。”该人士表示。

李雨桐编辑

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